Al igual que cualquier otro bien, un inmueble tiene fecha de caducidad, pues con el tiempo la calidad de la estructura y los materiales se va perdiendo. La falta de mantenimiento también influye en este proceso y, como resultado, la propiedad queda inhabitable.
Qué es el tiempo de vida útil
El término correcto para referirse a esta duración es “el tiempo de vida útil”, que no es nada más que el periodo en el que un inmueble puede desarrollar la función para la que fue hecho.
El tiempo de vida útil se obtiene a través de una valuación inmobiliaria y se compone de dos datos: la fecha en la que legalmente el inmueble puede ser utilizado y la fecha donde pierde esta legalidad. Conocer este periodo es necesario por tres razones:
Al vender
Para establecer el precio de venta de una casa
Para hacer las reparaciones correspondientes
Al comprar
Para conocer las durabilidad del inmueble y decidir si te conviene
Cálculo de tiempo de vida útil
En general, el tiempo de vida útil de una construcción se determina evaluando las condiciones en las que se encuentra, así como de los materiales empleados. De acuerdo con el método físico de valuación de construcciones en México, primero se establece un periodo promedio del inmueble, tomando en cuenta el tipo de construcción:
Tipo de construcción y calidad
Residencial de lujo – 70 años
Residencial de buena calidad – 70 años
Medio de buena calidad – 60 años
Medio de mediana calidad – 60 años
Interés social-popular con acabados – 50 años
Interés social-popular con semiacabados – 50 años
Interés social-popular auto construcción – 50 años
Departamentos de lujo – 70 años
Departamentos de bueno calidad – 70 años
Departamentos de mediana calidad – 60 años
Departamentos de interés social – 50 años
Posteriormente, se hace una evaluación más precisa de los elementos de la construcción como la cimentación, albañilería, estructura, instalaciones, recubrimientos y de los materiales que se hayan empleado, como madera, aluminio, pvc, pinturas, entre otros.
La National Association of House Builder (NAHB) cuenta con una lista de valoraciones promediadas sobre el tiempo de vida útil de los materiales de construcción, que sirven de guía cuando se requiere hacer una valoración rápida. Por ejemplo, los acabados y muebles de carpintería tienen un duración promedia de 40 años, el aluminio 45 años, las pinturas de 20 años, la herrería 70 años y los galvanizados 30 años.
También se toma en cuenta el estado de conservación de la construcción. Entre más nueva sea esta y menor número de reparaciones importantes tenga hechas, mayor calificación obtendrá.
Aunque la calidad de los materiales es el elemento clave para ampliar el tiempo de vida útil de un inmueble, el mantenimiento es básico para ganar unos años extras. Por ello, es recomendable que entre cada 5 y 10 años, hagas las reparaciones pertinentes para darle a tu propiedad más vida.
Valuación para conocer el tiempo de vida útil
El tiempo de vida útil de una propiedad se obtiene por medio de un avalúo inmobiliario, el cual se debe realizar al momento de poner una casa en venta, ya que es imprescindible para establecer el precio de venta. Esto quiere decir que si estás a punto de comprar un inmueble, el vendedor puede brindarte esta información si se la solicitas. Y en caso contrario, tú proporcionársela al próximo dueño de la propiedad.
